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Glissement de terrain de Salazie à La Réunion. © BRGM - René Carayol

Evaluation de l’impact des zones rouges des PPR sur les transactions immobilières à La Réunion

20.09.2020
La population de la Réunion est très exposée aux risques naturels notamment en raison d’une urbanisation rapide, poussée par la croissance démographique (projection d’un million d’habitants en 2037 selon l’INSEE). La nécessaire mise en œuvre des PPR induit ainsi une certaine inquiétude des propriétaires fonciers quant au risque de dévalorisation des biens situés en zone rouge.

Etat des PPR inondation et mouvements de terrain à La Réunion © BRGM, DEAL

Le besoin

Du fait des prescriptions associées aux zones rouges des PPR (interdiction de construire, d’étendre l’existant ou normes de construction plus strictes), les propriétaires de biens immobiliers concernés s’inquiètent de la dépréciation possible de leur bien dans la perspective d’une vente. Dans ce contexte, la DEAL, le BRGM et l’AGORAH (une agence d’urbanisme) ont conduit une étude visant à identifier les principaux facteurs expliquant l’ampleur de la décote subie par les biens immobiliers situés en zone rouge des PPR. L’objectif est de fournir aux populations concernées, ainsi qu’aux acteurs du marché immobilier (notaires, experts, banques, assureurs), une caractérisation objective de la réaction du marché immobilier réunionnais face à cette problématique.

Les résultats

Cette étude a permis d’aborder la problématique de la dépréciation des biens situés en zone rouge par plusieurs approches: consultation d’acteurs du marché immobilier, expertise de quelques biens représentatifs ou encore analyse des données de transaction réelles. Les résultats obtenus convergent :

  • Le parc immobilier actuel est peu concerné par les zones rouges des PPR (environ 3,5% seulement) ;
  • Les biens situés dans des zones exposées à des risques naturels perdent une partie de leur valeur, indépendamment de l’existence d’un PPR matérialisant le risque : la notion de perception du risque est prépondérante ;
  • La dépréciation des biens est liée à la perte de valeur du terrain impacté par la zone rouge : les cas de grandes parcelles montrent ainsi les plus fortes décotes ;
  • Le niveau de décote subi par les biens immobiliers situés en zone rouge est très variable et dépend de nombreux facteurs (taille de la parcelle, situation géographique du bien, type de bien, etc).

L'utilisation

Les résultats de cette étude apportent :

  • Des éléments qualitatifs, qui permettent de préciser l’évaluation des biens situés en zone rouge des PPR,
  • Des éléments quantitatifs, qui permettent d’objectiver le niveau de décote et le nombre de biens concernés. 

Globalement, ces éléments permettent de relativiser, sans pour autant la nier, l’importance de l’impact économique des zones rouges des PPR.

Ils en parlent

« Cette étude tripartite nous a apporté des éléments qualitatifs, relatifs à l’évaluation des biens situés en zone rouge, et quantitatifs, qui permettent d’objectiver le niveau de décote de l’immobilier. Sans la nier, il s’agit de relativiser l’importance de l’impact économique des zones rouges des PPR. »

Florent Baby, Responsable de l’unité des risques naturels, DEAL Réunion

Synthèse de l’évaluation de la décote par les professionnels de l’immobilier à La Réunion

LES PARTENAIRES

  • DEAL de La Réunion, Service SPRINR, Unité Prévention des Risques Naturels
  • AGORAH – Agence d’urbanisme

RAPPORT PUBLIC

Evaluation de l’impact des zones rouges des Plans de Prévention des Risques sur les transactions immobilières à la Réunion - Rapport final

BRGM - 3 avenue Claude-Guillemin - BP 36009 45060 Orléans Cedex 2 - France Tél. : +33 (0)2 38 64 34 34